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第129章 宏兴广场(1 / 2)

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而且还有一个问题,在场还没人提到,那就是容积率的利用率。

国内商场有个通病,楼层越往上,人气越冷清,对于一步路都不想多走的国内顾客来说,去高楼层消费是有心理障碍的,一般从第三、四层开始,人气就会逐步冷清。

所以国内商场大部分都是六层以下,而六层楼对容积率的利用率太低,步行街同样如此。

如果只做商业街区,那文彦棋争取来的高达5的容积率,根本发挥不出来。

作为一名合格的地产商,如果不能把容积率充分利用上,把每一寸土地都尽可能的攥取最大价值,那就是巨大浪费。

所以,定位不仅要考虑回款周期,也得充分考虑到容积率。

王流左右权衡,心里有了主意,敲敲桌子,压下众人的议论,沉声道:

“意见我都听了,说的都不错,把项目做成综合体,这一点上都没意见,目前争论的焦点,都在具体做哪些业态上。”

众人纷纷点头。

王流继续道:“杨经理提的购物中心想法很不错,不过只能作为一种业态,不适合全面覆盖,一来市里市场有限,消化不了这么多铺位。

二来成本高,回款慢,财务压力太大。

三来……容积率的利用率太低,别忘了,一个项目能有多大账面价值,可都在实实在在的开发面积上,想把项目利益最大化,每一寸土地都该利用上。”

众人再度点头。

杨凯也深表认同:“王总说的对,是我没考虑充分。”

王流微微颔首,沉声道:“购物中心可以确定下来,规划一下,盖个大型商场就够了,剩下业态选择上,第一要考虑容积率,第二也要考虑财务压力,尽可能的缩短回款周期。

酒店和写字楼都可以安排上,眼下市场虽然趋近饱和,但随着将来市里经济持续发展,这块的需求也会持续提升,收益是有的。

另外还有最重要的一点,业态选择上,一定要加上公寓,论到回款速度,还是盖房子来的最实在,不用等盖好就能卖,能极大缓解我们的财务压力。

而且,这块我们也熟。”

“说的是。”

“利用商业区聚拢人气,再用公寓回款,正好能平衡财务压力,王总这个提议很好。”

众人纷纷点头。

王流环顾一眼众人,总结道:“既然没人反对,那就这么定了,这个项目总共做商场、酒店、写字楼和公寓四种业态。

定位敲定,接下来再讨论一下未来的销售问题吧,公寓不用说,肯定是要卖的,但是商场、酒店和写字楼,将来我们是自己持有,还是出售,或者租售结合?”

“卖了吧,这样最干脆。”

“对,光靠收租子,想收回成本得等到猴年马月,这么大笔资金压进去,万一将来资金链紧张,那风险就大了,还是直接卖了回款稳妥。”

“我同意出售。”

有人同意卖。

也有人想持有。

“我反对卖,盖完就卖,拿钱走人,那是住宅地产才干的事,我们现在干的是商业地产,得转变一下思想了。”

“我也不同意,刚才王总已经说了,可以利用公寓回款,资金上压力已经不大了,剩下的物业当然是自己持有最划算,回款周期虽然慢,但胜在持久,能形成稳定的现金流,这才是最重要的。”

“我也同意自己持有。”

两边争执不下,王志新跳出来打圆场:“说的都有道理,要不我们干脆租售结合吧,卖一部分,自己留一部分。”

王流瞥他一眼,淡淡道:“卖哪一部分,留哪一部分?如果只卖差的,有人来买吗?如果卖了好的,自己留下差的,那不是更亏?”

商业地产的投资回报形式有三种,第一,销售收入,直接卖掉,或者收租。

第二,后期经营管理收益。

第三,将来物业升值收益。

如果直接卖掉走人,回款速度是快了,但是这样也将损失后期经营管理,以及将来物业增值所带来的收益。

以即将腾飞的房价来说,损失的很可能还不是一星半点,尤其他这个项目位置还是在市中心,黄金地段,从升值潜力考虑,还是自己持有最划算。

打定主意,王流沉声道:“所以,租售结合不用考虑,整体卖掉也不划算,商业地产的价值不在销售,而是稳定且长远的经营收益和物业增值。

所以,这个项目我们将来自己持有,只租不卖。”

老板拍了板,其他人不再多言。

杨凯笑道:“定位和销售都定了,接下来我们想想给项目起个什么名字吧,试水商业地产,这是新的尝试,新的挑战,我个人建议,我们起一个全新的名字,如果干好了,以后可以当成品牌来打造。”

“我觉的还是直接用公司名称冠名比较好,投入这么大,我们肯定是要全力以赴,把项目干好干成的,等将来一炮而红,还能顺带着打响公

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